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新周期下典型房企的“御寒术”

(来源:网站编辑 2018-11-09 20:09)
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原标题:新周期下典型房企的“御寒术”

  房地产调控仍在持续、深入进行。

  站在改革开放40周年的时间节点上,中国房地产也迎来了市场化改革的20周年。从中央定位“房住不炒”,市场持续被“搅动”。融资渠道收紧、拿地门槛提高、限售政策干预,增速放缓、行业分化显著,房地产市场轮动为周期收缩阶段。

  地产下行,房企旧有模式已然无法玩转高增长魔法,如何突围成为每家房企的必答题。然而,放眼房企中期业绩,不少龙头企业依旧表现强劲,爆发出超强内生力。恒大对利润的把控、万科对现代企业制度的引领、泰禾对中式文化的吸收与产品的精雕细琢,都是房企应对新周期下的有力“御寒”之道。

  恒大在近期的业绩表现中依旧突出,凭借持续的债务结构优化、区域均衡布局、高科技引领房企前沿的战略铺排,持续巩固了“利润之王”的地位。

  而作为国内罕见的经营者支配、所有者监督的现代企业制度样本的万科,通过职业经理人的参与,所有权与控制权分离,形成资本与所有权形式共融的空间,长期被称为企业改革的标杆和公司治理的典范。

  同样,被誉为地产界真正的“黑马”泰禾,致力于传承和创新中国优秀传统文化,打磨精品,用好产品打响市场。对于2013年排名尚在百名开外,短短4年之后,晋升千亿房企阵营。成为在千亿征途上用时最短的明星房企,也因此形成了独有的“泰禾现象”被业界称赞。

  增量浪潮落幕 品质战略价值凸显

  回归价值将是2018年房地产市场的核心标志。

  从需求端来看,2018年之后的中国房地产市场面临着住房需求的结构性转变。住房市场需求的变轨将促使中国房地产行业走进“品质时代”。换言之,房地产新周期背后的增长动力已由增量驱动转轨成品质驱动。

  谈及“品质”,以“文化筑居中国”的泰禾当首屈一指。泰禾集团在董事长黄其森的运筹帷幄之下,借力中式文化,用文化统领房地产核心价值体系,用文化引领建筑设计、园林景观、产品精装、营销体系、物业服务的全过程。

  “泰禾的品质意识,是我所接触的众多开发商中较为突出的一个。这种品质意识似乎是‘与生俱来’,并且执著。”泰禾的一位业主如此评价。据了解,中国院子楼王海晏的后院“公孙神木”,便是泰禾于2009年在山西五台山一处古刹寻得,动用多辆吊车、牵引车,经河北终到京城,历时一月有余,将神木请于顺义苗圃,并从当地运来大量原生土,精心培植而成。

  黄其森认为,“房地产行业要考虑到对城市和社会的贡献,我们希望我们做的每一个项目,在它同城市、同档次里,能够成为精品。”也因此,泰禾在“高品质、差异化”的指引下,在院落营造体系中不断融合创新现代建筑技术,将中国人的理想生活方式诠释升华,超级IP“院子系”实现“22城44院”版图格局,“谈中式,必泰禾”,已为国人所共知。

  逆周期操盘 并购拿地助力驰骋赛道

  土地成本高企、楼市调控进一步压缩了行业利润,增收不增利的现象日益突出。泰禾在销售额与成交均价上做到了难得的平衡,走出了一条高品质、高溢价的道路。

  10月26日,泰禾发布三季报。报告显示,三季度公司净利润21.3亿元,同比上涨52.5%,同时公司在净资产、营业收入等指标上,均有大幅度上涨,净负债率大幅下降,三季报相当亮眼。资料显示,目前泰禾的业务主要布局在一二线核心城市为主的29座城市。

  这一切与黄其森在拿地时间和空间上的前瞻性把控密不可分。2013年后,在调控下,当不少房企忙于“跑量”时,泰禾却以“逆周期”的操盘方式,在北京、上海等一线城市连续拿地,储备大量优质地块。自此,走上了一条大规模扩张的道路。自2016年开始,其将拿地主战场从公开的招拍挂市场转向了并购领域,并持续强化一二线核心城市的布局。

  凭借合作并购,泰禾集团在大量增加土地储备的同时,逐步完善了其全国布局的战略。据黄其森介绍,自2016年开始,泰禾90%的土地是通过并购合作获得,“因此,平均来看,泰禾这两年的土地成本只有公开市场的一半左右”。

  2018年被视为房地产的一个新周期的开端。在这个新周期中,房地产市场呈现出一些新的特征。首先,房价的上涨越来越集中于少量的城市。其次,房地产主战场从三四线回归重点二线,二线城市未来的人口流动、各个方面的潜力将被全力激活。由此可以推断,黄其森的一二线城市战略布局将持续溢价。

  品牌价值高 合纵连横驱动资产变现能力

  在资本市场上,逐利一直刺激企业你追我赶。

  泰禾绝大多数土地资源的补充均是通过收购、合作的方式,这些合作的背后意愿则源于泰禾的品牌价值以及强大的资产变现能力。

  受益于“泰禾+”多元化布局与地产主业带来的协同效应,据2018年三季报数据显示,泰禾集团利润总额为29.1亿元,同比上涨58%,净利润达到21.3亿元,同比上涨52.5%,归母净利润14.4亿元,同比上涨15.3%。“泰禾+”是泰禾整合全产业链资源,为客户提供的全生命周期的服务配套,目前已在泰禾旗下各项目陆续落地,为泰禾创造了新的业绩增长点和新的盈利模式。

  同时,泰禾在项目层面积极引进战略合作伙伴,利用公司的品牌优势和强大的操盘能力,为合作伙伴带来财务收益,也进一步减少自身的财务支出,降低公司负债率。如泰禾与北科建在北京合作打造的丽春湖院子,2017年全年销售额55.3亿,成为中国别墅市场、北京别墅市场、北京住宅市场的三冠王,也是品牌企业强强联合从事地产项目开发实践的典型样本。

  在泰禾的品牌效应催动下,越来越多房企选择甚至主动找到泰禾进行合作开发,因此泰禾获取土地的收购价格往往大幅低于公开市场拍卖土地价格,如该部分土地按照公开市场土地价格计算,权益价值将显著提高。

  此外,泰禾还积极拓展多方合作。10月9日,泰禾与上海银行签署了战略合作协议,双方约定在多领域展开全方位合作。根据协议,上海银行意向为泰禾提供总额最高不超过200亿元人民币的综合授信额度。在业内看来,银企合作能推动双方实现项目、资金、客户等方面的资源共享和优势互补。

  目前,泰禾各大产品线全面开花,在全国各大城市均以“销冠”形象出现。院子系、大院系、园系、府系以及泰禾广场等产品线,都在全国各地刮起了销冠旋风。值得一提的是,泰禾于今年推出的全新产品IP:湾系产品亦取得了亮眼成绩。

  2018年1月25日,泰禾上海·大城小院首次开盘,400余套房源当日清盘。该项目在随后的几次加推及新开盘中,去化表现依旧强劲;4月27日,佛山院子132套房源再现泰禾“开盘即清盘”的热销实力;南昌院子上半年也创下南昌别墅市场销售套数、销售面积、销售金额均排名第一的纪录;太原金尊府热销30亿、杭州院子、福州院子也持续领跑当地楼市。湾系旗舰项目厦门湾更是创造了30秒,首期开盘房源告罄的惊人纪录。

  在2017年中国房企销售排行榜的官方点评中,关于“坚持用产品打造企业核心竞争力,依靠高品牌价值的产品体系实现了跨越式的增长”,只提到两家房企的名字,其中一家就是泰禾,在千亿房企中唯一被提及。(文/张金凤)

(责编:王晴、胡挹工)

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